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208家房企破产!有望降价?其实坑更多

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摘要:地段也绝非救命符(欢迎关注闺蜜财经)撰文|蜜姐&编辑|楚琦前几天,一朋友发来消息,说担心自己花上千万买的别墅可能要烂尾了,项目似乎已停工,当初看重的“高端盘”,能否如期接房都要提心吊胆。从去年开始,房企们日子不好过的新闻就不时传出,说得最多的就是破产企业数量、还债压力以及一些房企的“人员优化”等。有人开心,房企日子不好过,那不还不得降点价?!有人担心,会不会质量缩水,或不能如期交房?最近两年蜜姐一直在说,买房已经从随大流变成了一个技术活,房企们的“危”与“机”与购房人的利益密切相关,甚至决定了我们六个钱包是否会打水漂。01房企日子不好过,是真实的。但关于房企破产的数据,其实没必要太过敏感,因为以后这个数据会表现得更加“突出”。据人民法院公告网公示,截止2020年6月9日,今年企业破产文书,共计750篇;其中房地产企业破产数量约为208家。对比来看,房企的情况与2019年持平,比2018年177家破产数量略高。这个数据并不算太糟。企查查的数据显示,与“房地产开发”这个关键词相关的企业多达149.96万家;与“房地产”为关键词相关企业更是多达326.3万家。而企查查还有一个数据值得关注,就是2020年1-5月房地产领域企业新注册量多达14.6万家。按照2018年全国工商局的统计数据,我国在工商局注册登记的房地产开发商约9.7万个。所以,无论是对比宽泛还是精确的数据,从房企总数、新注册量来看,破产企业的数量不算多。房企们未来的日子会更加紧张,因为大多数都仅仅是陪跑而已。2019年,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就曾在某研讨会上,公开发布自己的观点:今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上!他判断的一大依据就是供需关系,总体而言房地产行业已经从供不应求转变为了供大于求。此前,央行发布了《中国金融稳定报告(2019)》显示,2018年末,我国住户部门贷款中超过一半都是住房贷款。而经济发达地区更高,比如上海家庭的杠杆率为83.3%;浙江地区为83.7%。买房,大家也是尽力了……房地产行业存量竞争的特性已显现无遗。02一方面是存量竞争,一方面是此前房企们大步扩张伴随的数万亿还债压力(2020—2021年为集中兑付期)。21世纪经济报道称,今年房企信用债、ABS和海外债合计到期规模超6000亿元人民币。其中,还有不少美元债,面临汇率变动的风险。万科喊“活下去”,是真实的求生呐喊,无论是大房企还是中小房企都有走钢丝的危机感。2019年6月,全国企业500强的上市公司银亿集团申请破产重组。这家发迹于房地产的企业,可以说是家大业大,创始人曾是“宁波首富”,转型造车不成功,负债压力大,变卖了数个房地产子公司及项目给碧桂园、恒大,也未能挽回败局。大房企们的操作,其实从2018年楼市行情还很火热的时候就开始了。彼时,作为房企第一梯队的万科、保利先后改名,删掉了“房地产”。尽管否认“去地产化”,但转型已十分明确。在资本市场上,上市大房企们更加灵活。6月4日,万科发公告要配股融资,配售股份占万科现有已发行H股20%,若配售股份全部完成配售,配售所得款项总额预计约为78.9亿港元。截止今年6月,除万科外,融创、新城、世茂、绿城等数十家房企(含物业股)搞起了配股融资,融资金额约为300亿港元。而在具体的房地产项目开发上,大房企们却更加保守和注意隔离风险。比如,最近两年蜜姐发现某些所谓大房企强强联合开发的“高端盘”,往往在巨大的宣传海报、展示牌下有一行小字。实际上承担这个所谓“高端盘”开发的公司是一个完全不知名的小公司,一查有的是当地某房企,有的甚至是新成立的公司,注册资本甚至未过千万。友情提示,这类“高端盘”一定要谨慎选择,尤其是精装期房。各种宣传资料上加大加粗的是两家、甚至是三家知名房企联合开发,具体负责的却是一家小公司,如果精装房质量不过关或有瑕疵,或不能如期交房,蜜友们可以想象,A、B、C、D三四家公司,你找谁说理去?而这种联合开发的方式现在还颇为流行,一起合伙拿地大家压力都小,但高明的找家不知名小公司来开发,就有点不厚道了,对购房者来说更是不太友好。03中小房企们呢,则是积极地在谋求上市,以期暂时成功上岸,获得更便捷、便宜的融资渠道。此前,《证券日报》报道,今年2月以来,已有金辉控股、绿城管理、领地控股、大唐集团、祥生控股等11家内地房企申请在港上市。2019年初,金科股份董事长蒋思海曾表示:“过于稳健就是保守,就要被市场淘汰,小而美是不行的,必须大而强。”房企们拼命挤进千亿俱乐部,搞上市,是大环境使然。当前十强的房企总销售规模占全国总比重超30%,前15%的房企市场占比超85%的现状下,中小房企就是生死一线的竞争。过于局限于区域性、专业性程度不够高、跨行玩票搞地产的房企最近几年是加速出清。尤其是曾经三四五线城市的中小房企,尤其值得警惕。2018-2019年,数家房企就已经在多个三四线城市的项目计提了跌价准备。例如,万科、阳光城、绿城、新城控股等房企都计提了上亿元的存货跌价准备。万科2018年财报显示,在大连、南充、烟台、营口等城市计提了12个项目的存货跌价准备,共计23.1亿元,较2017年年上涨了43.5%。所以,即便是回老家买房,对开发商的选择也十分重要。局限于本地的房企,一定要关注下它的财务状况。想从区域突围走向全国的房企很多,但死在途中的也不少。对于购房者来说,当房企们竞争加剧的时候,我们能得到的便宜有限,反而是坑变多了。因为当中小房企们难以撑下去的时候,捡便宜货的通常是一家或数家大房企,早就伺机等待“生吞活剥”的机会。当然,能有一个靠谱的接盘侠房企当然好,如果没有,完全烂尾已经上当的购房者会被坑得更惨。掏出六个钱包之前,值得我们花时间去了解一家房企的具体情况。李嘉诚强调三遍的地段真言,也绝不是确切的救命符。上周,蜜姐经过某赫赫有名的国家级新区CBD看着附近那个著名的烂尾盘,尤为感慨。版权声明:本文系闺蜜财经创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

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